Foncier en Côte d’Ivoire/Quand Me Zéhouri Paul-Arnaud Bertin alertait-sur les limites de la réforme de l’ACD

 Une contribution du Sercom avec afriquematin.net

L’alerte lancée en 2014 par le Notaire Me Zéhouri Paul-Arnaud Bertin, sur les dangers de l’Autorisation Coutumière de Défrichement (ACD) et la nécessité d’une transition maîtrisée vers l’Autorisation de Défrichement Urbaine (ADU), appartient à cette seconde catégorie. Douze ans plus tard, alors que la Côte d’Ivoire poursuit son urbanisation galopante et que les conflits fonciers continuent d’alimenter les tribunaux, cette mise en garde résonne avec une troublante actualité.

 En 2014, Me Zéhouri Paul-Arnaud Bertin, alors jeune notaire, avait publié une analyse remarquée sur le régime foncier ivoirien. Il y dénonçait les ambiguïtés de l’ACD, ce document issu de la coutume qui, bien que dépourvu de valeur juridique absolue, servait souvent de base à des transactions, à des constructions et à des revendications de propriété. Il pointait déjà les risques de doubles ventes, de superpositions de titres, de contestations interminables et, in fine, d’insécurité juridique pour les acquéreurs comme pour les occupants.

L’auteur appelait alors à une clarification du droit foncier, à la sécurisation des transactions et à une transition encadrée vers des instruments plus fiables, notamment l’ADU et, à terme, le titre foncier. « Le foncier est la mère de toutes les crises ivoiriennes », écrivait-il en substance, anticipant les tensions qui allaient secouer plusieurs régions du pays.

  « Foncier en Côte d’Ivoire : de l’ACD à l’ADU, douze ans après l’alerte de Me Zéhouri Paul-Arnaud Bertin, les défis de la sécurité foncière demeurent ». En juin 2014, alors que la Côte d’Ivoire venait d’engager une importante réforme de son système de propriété foncière urbaine, Maître Paul-Arnaud Bertin Zéhouri, notaire conseil, publiait dans Magazine Abidjan.net, une analyse consacrée à la réforme de l’Arrêté de Concession Définitive (ACD). Une analyse dont le titre avait déjà valeur d’avertissement : « De l’informel, sortez couverts ! : Application à la réforme portant création de l’Arrêté de Concession Définitive (ACD) ».

À l’époque, son propos portait essentiellement sur la réforme instituant l’Arrêté de Concession Définitive (ACD) comme acte consacrant la propriété foncière urbaine. Le notaire attirait notamment l’attention sur les risques d’une réforme qui, selon son analyse, pouvait produire de nouvelles difficultés si elle ne s’accompagnait pas d’une sécurisation suffisante des transactions, d’une meilleure information des citoyens et de l’intervention des professionnels chargés de vérifier la chaîne des droits. Douze ans plus tard, alors que le pays a connu de nouvelles réformes, notamment avec l’introduction de l’Attestation de Droit d’Usage coutumier (ADU), les difficultés liées aux lotissements, aux mutations et aux conflits de propriété continuent d’alimenter le débat national. L’alerte lancée en 2014 mérite donc d’être revisitée. 2014

 Quand Me Zéhouri alertait-sur les limites de la réforme de l’ACD

La réforme engagée en 2013 avait notamment pour ambition de simplifier et de sécuriser l’accès à la propriété foncière urbaine en faisant de l’ACD l’acte consacrant la propriété sur les terrains urbains concernés. Sur le papier, l’objectif était particulièrement important : permettre aux citoyens de sortir de l’informel, sécuriser leurs biens et donner davantage de valeur économique à la propriété foncière.

Mais dans son analyse publiée en 2014, le Notaire Me Zéhouri posait une question essentielle : peut-on véritablement sécuriser une propriété sans sécuriser toute la chaîne qui conduit à cette propriété ? Pour le notaire, la question ne se limitait pas à la délivrance d’un document. Il fallait également s’assurer de l’identité du véritable détenteur des droits, de sa capacité à céder le terrain, de l’existence éventuelle d’ayants droit, de la situation successorale ou matrimoniale, ainsi que de l’absence de droits concurrents sur la parcelle. Autrement dit, un titre foncier ne peut être pleinement sécurisé que si les droits qui le fondent ont eux-mêmes été correctement vérifiés. C’est précisément sur ce point que son analyse prenait toute sa dimension.

 Le danger d’une propriété sécurisée seulement en apparence.

  Dans son article, il s’inquiétait notamment des transactions pouvant intervenir avant la délivrance de l’ACD. Un détenteur de droits pouvait céder son terrain à un tiers, lequel pouvait ensuite entreprendre les démarches administratives nécessaires à l’obtention du titre. Dans un tel scénario, expliquait-il en substance, le problème ne serait plus simplement de savoir qui possède le document, mais de déterminer dans quelles conditions ce document a été obtenu. Et c’est là que le foncier devient particulièrement sensible. Car derrière une parcelle se trouvent parfois une succession, une famille, une communauté villageoise, une ancienne transaction, une indivision ou encore des engagements contractuels.

 Le papier peut être récent. Le droit, lui, peut être beaucoup plus ancien. C’est pourquoi l’intervention de professionnels capables de vérifier la chaîne des droits apparaissait, dans l’analyse de Me Zéhouri, comme un élément essentiel de la sécurité juridique. Son interrogation était alors particulièrement forte : pourquoi simplifier la procédure de délivrance d’un titre tout en prenant le risque de fragiliser certaines vérifications en amont ?

Douze ans après, le problème foncier reste d’actualité

Les années ont passé, les procédures ont évolué et de nouveaux instruments ont été introduits. Mais le foncier demeure l’un des domaines les plus sensibles de la vie économique et sociale ivoirienne. En 2025, le ministère chargé de la Construction rappelait encore que l’ACD constitue le document consacrant la pleine propriété d’un terrain urbain et soulignait les difficultés liées aux lotissements et aux contentieux fonciers. Des milliers de requêtes liées au foncier étaient alors recensées par l’administration. La même période a vu l’entrée en vigueur de l’Attestation de Droit d’Usage coutumier (ADU), destinée notamment à renforcer la traçabilité et la sécurisation des droits issus du domaine coutumier. Puis, en 2026, face à la persistance des litiges, l’État a annoncé de nouvelles orientations concernant la production et la sécurisation de certains actes fonciers. Ces évolutions démontrent une réalité

 La réforme foncière ivoirienne est loin d’être achevée

L’ACD, l’ADU et les autres instruments de sécurisation foncière répondent à des logiques différentes. Mais ils poursuivent un objectif commun : donner au citoyen davantage de sécurité sur ses droits. Or, la sécurité foncière ne repose pas uniquement sur la multiplication ou la modernisation des documents. Elle repose aussi sur la fiabilité de toute la chaîne. Un acquéreur doit pouvoir savoir : Qui vend ? Sur quel fondement cette personne détient-elle ses droits ? Le terrain appartient-il réellement au vendeur ? Existe-t-il d’autres ayants droit ? Le lotissement est-il régulièrement approuvé ? La parcelle a-t-elle déjà été vendue ? Existe-t-il un litige ou une opposition ? Les documents présentés sont-ils authentiques et juridiquement valables ? Ces questions paraissent simples. Pourtant, leur absence de réponse peut transformer en cauchemar l’investissement de toute une vie.

Le véritable coût du conflit foncier

 Lorsqu’un terrain est contesté, les conséquences dépassent largement le simple différend entre deux personnes. Une famille peut perdre ses économies, une construction peut être suspendue. Une banque peut se retrouver face à une garantie contestée, (…) et parfois, un litige foncier qui commence par une simple parcelle finit devant les tribunaux plusieurs années plus tard. Le coût de l’insécurité foncière est donc économique, social et humain. C’est pourquoi la sécurisation du foncier doit être considérée comme une composante essentielle de la politique de développement.

Sortir de l’informel, mais « couverts »   

C’est probablement l’un des enseignements les plus importants de l’analyse qu’il a publiée en 2014. Son message ne consistait pas à rejeter la réforme. Bien au contraire. Il reconnaissait la nécessité pour la Côte d’Ivoire de moderniser son système foncier et de faire sortir les citoyens de l’informel. Mais il appelait à le faire avec prudence. Sortir de l’informel, oui. Mais sortir de l’informel avec des garanties. Cette philosophie conserve aujourd’hui toute sa pertinence. La digitalisation peut accélérer les procédures. La simplification peut réduire les délais. La réforme administrative peut améliorer l’efficacité. Mais aucune technologie et aucun formulaire ne peuvent remplacer la nécessité fondamentale de vérifier les droits, d’assurer la traçabilité et de prévenir les conflits.

Le prochain défi, la restauration durable… 

  La Côte d’Ivoire a besoin d’un système foncier dans lequel le citoyen ne se contente pas de recevoir un document. Il doit pouvoir avoir confiance dans ce document. Confiance dans son origine. Confiance dans la procédure qui a permis sa délivrance. Confiance dans l’identité du titulaire. Confiance dans l’absence de droits concurrents. Confiance dans sa capacité à transmettre le bien à ses enfants. C’est cette confiance qui permet ensuite au foncier de jouer pleinement son rôle économique. Car un terrain juridiquement sécurisé peut devenir une garantie bancaire, un investissement, un patrimoine familial ou le support d’une activité économique. À l’inverse, un terrain juridiquement incertain devient une source permanente de risques.

L’alerte de 2014, une invitation à poursuivre la réflexion

Douze ans après la publication de son analyse, une phrase de Me Zéhouri mérite particulièrement d’être retenue. Il appelait à « poursuivre les réflexions autour de la réforme foncière en impliquant tous les acteurs pour l’améliorer ». Cette proposition demeure au cœur du débat. La sécurisation du foncier ivoirien ne peut être l’affaire d’une seule administration. Elle concerne l’État, les collectivités, les autorités coutumières, les géomètres, les notaires, les magistrats, les professionnels de l’immobilier, les établissements financiers, les universitaires et, surtout, les citoyens. Tous doivent pouvoir contribuer à un système dans lequel la rapidité administrative ne se fait jamais au détriment de la sécurité juridique. Une question demeure En 2014, il posait une question qui, avec le recul, apparaît comme une véritable invitation à la vigilance : Comment sortir durablement de l’informel sans créer de nouvelles zones d’insécurité juridique ? En 2026, cette question reste entière.

De l’ACD à l’ADU, la Côte d’Ivoire a continué de réformer son système foncier. Mais le véritable succès d’une réforme ne se mesurera pas uniquement au nombre de documents délivrés. Il se mesurera aussi au nombre de familles protégées contre les conflits, au nombre de transactions sécurisées, à la confiance des investisseurs et à la capacité de chaque propriétaire à transmettre sereinement son patrimoine.

 Car au fond, le problème foncier ivoirien ne se résume pas à la délivrance d’un titre. Il s’agit de garantir une chose beaucoup plus précieuse : la certitude juridique que derrière chaque titre se trouve un droit réellement sécurisé. Et c’est précisément là que l’alerte lancée par Me Paul-Arnaud Bertin Zéhouri en 2014 prend, douze ans plus tard, une résonance particulière.